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标题: [其他] 看到很多同学非常纠结卖楼这件事情，技术上解释一下 [打印本页]

作者: 不锈不锈钢 时间: 2013-6-14 19:31 标题: 看到很多同学非常纠结卖楼这件事情，技术上解释一下

声明下，Wall Street上投行分析师比我厉害，但是卖楼这种交易中暗含的金融/财务逻辑应该是不难理解的

首先，为什么卖楼？

好了，一大堆理由，最明显的=卖身哪，然后财报就好看了

这个财报本来就是很复杂的一个概念，什么财报，外部的内部的，一级，二级还是三级附属表，资产负债表还是现金流量表，今年的好看了明年的是不是就不好看了？？？

如果仅仅是为了“外部财报的损益表”好看（这个才是众多同学纷纷指向的财报），然后就把楼卖了，这个完全是冰山一角

难道100-200页的财报，其中的4-5页好看了，索尼就成功了？？？投行就不分析这个损益表与其他表和附表的关联了？？？

那么，什么驱使着卖楼这个举动？

这个要从内部财报开始说起，内部的分析报告，这个才是驱使很多重大举动的因素（比如卖楼，比如断腕，比如卖身

）

而外部的财报只是量化性的把这些交易呈现出来，当然必须符合国际会计准则，这样才有利于大众和投资者分析和评判

那内部的分析报告长得什么样子呢？美若天仙所以迅速征服平井？？？

其实内部分析五花八门，但大体可以分为两类：

私企：如何最大化企业的金融/经济价值（financial&economical value maximisation)

非私企：如何最大化企业的社会价值及影响 (social value & social impact maximisation)

很明显索尼罪恶滔天，所以必定是追求经济价值的最大化

那么这个跟卖楼有什么关系？？？

其中的部分原因是获得大量现金进行周转，所以可以投资到刀润上（比如传言中的ps4的珍贵内存，玩家们一定要好好珍惜这份爱哪

）

但个人认为最重要的原因是，把上十亿美刀资金套在不动产里，机会成本太高了

简单说就是，十亿美刀，买房，还是干别的

很明显索尼选择不要变成炒房团，投资其他方向收益更高

注意这个是非常简化的说法，背后则往往有很复杂的数学模型做支撑

比如选择1：买房（就是不卖楼的意思，换位思考下），这个选择带来的‘差异性’‘前瞻现金流’是多少，然后折现

然后选择2：类似的评估

然后选择3：类似的评估等等（有时候还得涉及几个选择互相影响之间的评估）

感兴趣的同学可以去Google一下：maximum likelihood under discounted incremental future cash flows 类似的概念

总结来说，就是卖楼这个举动可以对企业价值产生正面影响，类似的卖了再租回来的方法（sale and lease back),也有很多企业在采用，甚至是很多联邦政府的部门都是卖楼专家，关键就是大笔资金套房产，不如去做更有价值的事情

作者: 不锈不锈钢 时间: 2013-6-14 19:32

注意各个企业的财政/金融状况是大相径庭的，比如苹果手握几百亿的美金不知道怎么投资，自然不存在卖楼的考虑，因为短期内没出现更有价值的选择

好了，内部分析解释完了，看看外部财报的反应

假设日小岛上的会计准则是符合国际标准的，

那么每次楼升值带来的是资产和股权的升值
Building XXX
  Asset Revaluation Reserve (ARR - equity) XXX

把楼卖了，是多个帐目的变化
Cash (现金）             XXX
ARR                   XXX
Accumulated Depreciation XXX
   Building                         XXX
   Gain on asset disposal(赚钱）    XXX

因为ARR帐目本身的存在，所以并不是赚的钱就全部就都反映到损益表了，而是以上几个项目的插值

卖楼得到的钱（注意不是赚的钱），才是会全部反应到现金流量表上面

而卖楼导致的资产缩水，则会如实的反应到资产负债表上面

所以简单概括一下（就三个主要财务报表来说，不分析和次要表之间的关联了，比如statement of change in equity/statement of commitment/reconciliation on cash flow等等）

卖楼如果赚了钱，对损益表的影响并不会很大，但是会是正面的

对现金流量表会有很大影响，但因为这个流量不是常规流量（not business as usual cash flow)，所以往往会分开罗列提醒财报用户（记得是用extraordinary item类似的字样）

对资产负债表会有一定的负面影响

总结来说，不是卖个楼就什么都好看了，更不是为了财报好看然后去卖楼，外部财报的作用，是把企业的财政/金融状况等，如实的反应给大众和投资者，内部决策的逻辑和依据，往往会考虑外部财报的影响，但更多是出于价值最大化的考虑

[ 本帖最后由不锈不锈钢于 2013-6-14 19:50 编辑 ]

作者: hudihutian 时间: 2013-6-14 19:41

微软搞XBOX ONE，也把MEDIAROOM卖给爱立信了，下面这个域名大家可以怀念一下，下半年那个MICROSOFT就要改成ericsson了

http://www.microsoft.com/mediaroom/

作者: baki 时间: 2013-6-14 19:42

楼主分析辛苦。但是对于象祥林嫂一样在每个帖子里遇人就絮叨“索尼卖楼了索尼卖楼了”这样的东西来说，真的是完全无用。祥林嫂们只要知道索尼卖楼了，他们就高兴了。要他们说点干货出来？你不如要他们的命。

作者: jolinheart 时间: 2013-6-14 19:43

我只想说，钢铁行业不景气大家都知道，但是去年财报宝钢是实现增长的，为什么呢，同理SONY

作者: iPhone 时间: 2013-6-14 19:48

posted by wap, platform: Galaxy Nexus

半瓶水那啥，楼主自重

作者: 不锈不锈钢 时间: 2013-6-14 19:51 标题: 回复 6# 的帖子

您也自重，分析各比我更好的反驳案例，我们一起来讨论

作者: 不锈不锈钢 时间: 2013-6-14 19:59

引用:

原帖由 jolinheart 于 2013-6-14 19:43 发表
我只想说，钢铁行业不景气大家都知道，但是去年财报宝钢是实现增长的，为什么呢，同理SONY

您说的增长，仅仅只是损益表的变化，而且只是两个财年间的变化

难道企业评估就单看损益表就完了？其他表不看了？前瞻性评估不做了？

这个确实是逻辑上的一个关系

不是说为了瞬间的增长，然后去卖楼

而是卖楼=可以有资本去做更有价值的事情

作者: 不锈不锈钢 时间: 2013-6-14 20:00

引用:

原帖由 baki 于 2013-6-14 19:42 发表
楼主分析辛苦。但是对于象祥林嫂一样在每个帖子里遇人就絮叨“索尼卖楼了索尼卖楼了”这样的东西来说，真的是完全无用。祥林嫂们只要知道索尼卖楼了，他们就高兴了。要他们说点干货出来？你不如要他们的命。

不辛苦，很有乐趣，索尼罪恶滔天，分析起来漏洞多哪

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